曾被称为朝阳产业的物业管理企业在经历三十多年的发展之后，到如今似乎仍未出现如当初人们所预期的那样的结果。但是作为物业管理人而言，通过长期的探索和实践，却发现，物业管理这个行业不仅是一个微利行业还是一个高危行业，其理由有三；一、企业用工风险，二、企业管理风险，三、企业合同风险，四、其他风险。如何培育企业的内部动力，完善企业内部管理机制，提高企业服务品质，摆脱在生存线上苦苦挣扎的局面,从而使整个行业进入持续发展阶段?对此，作为专业的物业人应充分认识企业面临的各种风险及采取切实可行的规避措施是最为重要的环节。

充分认识物业企业的风险            

由行业性质所决定的作为微利型的物业管理企业，绝大多数在其经营管理过程中，承担的有限责任相对其管理服务的客体对象所具有的价值而言，是极不平衡的，因而任何一个只要能被称为是风险的事件发生后，足以使企业背上重负或破产倒闭。因此对企业隐藏的危机和可能的风险的充分认识，是企业经营管理者高度责任感的重要体现和基本要求。

在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，“不确定性”是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质、危害不确定。而这些不确定性又源自于人们对风险认识的有限性和对风险管理、控制的难度等。但事物总是双重性的，按照辩证法原理和对事实的情况总结，危机和风险是可以被认识和管理的，这是由风险发生的内在规律决定的。这也正是我们研究风险、认识风险、规避风险甚至利用风险的根本意义所在。

一、企业用工风险；

    1、物业企业用工，基本员工组成来源于农民工、企业下岗职工及缺乏基本劳动技能的灵活就业人员，其劳动技能，业务素质普遍偏低，特别是物业企业的员工待遇普遍低于其他用工企业，用工慌严重影响了企业的基本管理要求，因而对物业员工的招聘、审查、使用，不可能按照企业相关规定对新入职员工进行相关审查、考核。

   2、由于物业费的收费标准10多年没有调整，有的小区即使调整了物业服务收费标准，也只是微调，根本不能赶上物价的上升幅度和员工待遇上涨水平，按照传统经营的物业公司受市场调节的影响，已超出了物业企业自身承受能力，万般无奈之下，个别企业只能招收50、60甚至70人员，用以满足企业基本岗位对员工的需求，由于高龄员工自己的身体原因，增大了物业企业用工风险。

3、传统的物业企业是劳动密集型企业，由于工作时间长，待遇低,员工流动性相当频繁，因而员工的物业服务水平和业务素质在短期内很难得到大幅度提高，特别是从事秩序维护、保洁、绿化等基层员工，其自身的文化水平和基础技能较低，对工作风险缺乏相应认识，存在员工工作期间的工作风险。

二、企业管理风险；

1、安全管理风险；由于物业企业承担着物业区域内的物业管理责任，业主对于其人身、财产安全特别关注,虽然物业管理条列规定，物业管理企业只承担物业小区安全的协助义务，但只要物业管理区域内发生了诸如业主家里财产被盗、小区里停放的车辆受损、丢失，业主在向相关部门报案的同时，都会向管理区域内的物业企业索赔。

2、公共区域责任风险；诸如井盖损坏、道路开挖、设施维护时楼梯等放置不当、小区儿童玩耍引发的安全事故以及下水管网未及时疏通堵塞造成业主家里受损，小区健身器材、儿童游乐设施、业主共用设施因没有及时维护保养，造成的人身、财产损害。

3、小区业主共用设施设备责任风险；诸如电梯、供水、供电、供气管网，因未检查、发现不及时造成的业主人身。财产损害，生化池、污水井未及时检查清掏造成的损害等。

4、绿地植物管理不善，造成大片因病毒、虫害或因干旱、水涝而植物死亡。

三、企业合同风险；

1、许多物业企业在签订物业服务合同时，未认真审核物业服务合同，在物业服务合同中存在许多对自己不利的条款，诸如在前期物业合同中物业企业不收空置房费用，不收开办费等，在与业主委员会签订的合同中，不收二次供水费及公共能耗费，在合同期内，不管物价及生活水平上涨因素如何，均不得调升物业服务费。还有的在合同中要求物业公司必须对小区公共设施设备每年有多少投入或一次性投入多少，来确立小区物业管理企业。合同中，对动用大修基金和物业企业日常维护管理界限不明，让物业企业不明不白地背负着该动用大修基金和公共收益进行维修的小区设施设备维修费用。

2、在开发企业开发的物业全部交付业主后，物业自身存在的瑕疵，诸如墙体裂缝、外墙、屋顶渗水、飘窗渗水等造成室内损失，以及设计、施工中出现的物业瑕疵，诸如，排水管管径太小，堵塞，排水管在安装过程中未发现的破损等，开发企业为了摆脱危机，一般将这些工程遗留问题委托物业公司处理，物业企业在承接这类委托时虽然有他自身的优势，但往往会忽略业主对维修费用的要求及混淆开发企业与物业企业的责任，为物业服务费的收取留下隐患。

3、个别物业企业，为了争取管理面积，让无资质、无经营许可的单位或个人有物业资源的人挂靠，其挂靠人的经营风险和管理区域的物业责任，将由被挂靠人承担。

四、其他风险;

1、接管新建物业可能存在的风险。

(1) 接管新建物业无合法报建手续，属违章建筑，物业接管后造成“违法管理”；

(2) 发展商与业主之间的矛盾纠纷不断，物业管理企业遭腹背夹击；

(3) 装修管理中的安全隐患及装修监控难以到位；

(4) 为了小区建设，物业企业盲目投入，随时会被雇主解聘；

(5) 业主大会或业主委员会滥用职权造成物管的被动局面；

(6)业主大会、业主委员会未按法定程序成立，使物管企业无法与其合作；

(7)非业主滥用业主权利造成物管公司与业主等多方矛盾；

(8) 物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标；

(9)企业本身服务质量低下等问题造成与业主之间的矛盾纠纷。

2、收费管理中的风险。

(1)物管企业无依据收费或乱收费，或单方调价；

(2)实行酬金制过程中忽视业主知情权；

(3)各类代收代缴费用收费标准不一引发的纠纷；

(4)财务账目管理混乱或出现财务丑闻；

(5)业主拖欠管理费时间过长、数量较大；

（6）特约服务收费标准不统一，特约服务的服务标准不统一；

(7) 小区公共收益账目不清，收支不明晰；

3、公司内部管理及劳资纠纷的风险。

(1) 管理不严出现漏洞致使个别员工出现损公肥私行为；

(2)员工素质低下使企业形象造成损失；

(3)人才流失造成企业受损等;

此外，还有政策法规造成的风险，装修及超标排污等造成环境污染的风险，新闻媒体的突然负面曝光、发难使企业承担的风险，企业主要管理者能力低下、管理失控等原因导致管理危机及经营危机，恐怖事件及疾病流行等造成的社会性危机等等。

风险成熟的原因

物业管理企业面临或产生的风险原因是综合性的，需要全面分析和研究。归纳起来有以下几点：

1、由企业社会化服务的性质所决定的。物业管理服务是一种社会化的服务，因此既受到全社会方方面面的关注和监督，也承受着来自方方面面的压力和制约。

2、物业管理作为新兴行业，国家和地方制定的相关法律法规不够健全，行业中成熟的模式和经验较少，根据不同物业特点提供可借鉴的经验更是不足，由此也会导致的风险。

3、行业自律和企业诚信不够，由此带来很多风险。如企业在招投标中的不良竞争；接管和交接中存在的矛盾；服务合同履约能力低，服务品质低下；客户投诉得不到有效解决；行业和企业之间不能形成良性互动，激励协调功能和规范作用未能得到发挥；资源和经验不能共享等等，这些足以使企业面临大的风险。

4、企业领导的风险意识淡薄导致经营管理中的漏洞、短视行为以及计划不周、预见能力差、忽视员工教育，以及对重要岗位人员的管理失控等，都有可能产生风险。

5、服务方式和服务质量与文化民俗和消费心理、消费习惯等方面的冲突，也是企业风险的根由。

6、利用物业公司急于争取管理项目的心理，开发公司和小区业主委员会在招投标时，设置对物业公司不利的条款。

如何规避风险

尽管风险具有不确定性，但我们可以时刻关注，摸索规律，检讨工作，准确判断，从而防范风险。具体应做好以下几方面工作：

1、以积极的态度抓好风险预防。风险的解决首先要求企业决策者的积极预防。在全面、细致、科学、严谨地安排工作的同时，抓住主要环节，弥补薄弱环节，堵塞漏洞，通过具体有效的工作预防和排解风险点。如要定期分析和列举可能造成风险的事件和趋向，考虑和分析可能出现的后果以及排解和预防工作所需的人力和财力。同时，要建立科学的风险管理和控制机制，不放过属于危机范围的小概率事件(诸如参加员工意外伤害保险、物业区域公众责任险等)，完善风险防范制度，修补重要的关系和造成的损失，在危机中掌握主动，为企业寻找更好的发展机遇。

2、建立风险快速处理机制。包括定期分析机制、人员责任落实机制、各类险情紧急处理预案、通信联络和消防演练，做到各类风险发生时按预案进行，有条不紊。在风险将要出现时，管理者要能及时识别、及时应对，尽早弥补险情造成的损失。还要做好善后工作，进行总结检查，吸取教训。

3、学习和掌握法律武器，依法排解和处理险情。企业管理者要努力学习法律法规和政策规定。做到各项工作合理合法，各项收费合法合规、有依据，在企业利益受损时，敢于拿起法律武器来维护。

4、要建立合同审核和招投标邀约审核制度，按照物业管理的相关要求和社会经济的发展状况进行分析研究，对合同或招投标邀约条款中有损物业企业利益行为要敢于说不，或者放弃。

5、要从风险中吸取教训或获得利益。风险之所以说可以被控制，是说它不仅可以化险为夷，在风险排解后吸取教训，举一反三，化解同类险情，而且风险在得到得当处理后，使企业形象得以提升。最后企业还要注意提高企业CEO的素质能力问题。这是企业排解和规避风险的关键因素。

         风险防控建议;

 企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。物业公司作为小区的管理人，对小区业主人身、财产要应当尽到管理责任，加强安全防范职责的落实，完善各种制度和相关人员配置上的优化。

 为了防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。为此；

1、应通过长效培训机制，不断提高公司所有从业人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对物业管理区域内哪些环境、条件会造成安全事故应当提前识别、排查。

2、增强从业人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；

3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；

4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。

由于物业管理是一个服务行业，既要对共用设施设备进行维护管理，又要给业主提供专业化的服务，在管理和服务的过程中，就会面临诸多风险，比如由于公共部位水管破裂造成业主家被淹，或者由于物业工作人员工作失误导致业主摔伤，还有在小区停车声内车辆被砸、被划等。这些事故的发生都会给物业公司的正常经营带来很多麻烦，并由此产生经济赔偿责任和无休止的纠纷。保险的功能是转嫁风险，当出现这些风险事故时，物业公司如果交给保险公司来处理，那么，保险公司就可以为物业公司承担经济赔偿责任，又可以减少与业主之间产生的纠纷、磨擦。

我国的物业发展，虽然经过了三十多年的发展，但都是在不断探索中前行，因而这个行业还处在一个起步阶段，如何使物业管理逐步走向法制化、规范化的道路，这是所有物业人都面临的一个问题，合理利用保险是其中一项重要的手段，目前，一些物业公司，觉得购买物业管理保险是挤占自身盈利空间、增加服务成本、减少自身利益的举动，实际恰恰相反，购买物业管理责任保险，是降低经营成本、减少服务磨擦、树立服务品质、建立和谐小区的一项明智之举。