物业管理的基本知识问答（一）
1、什么是物业？
物业是指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。
2、什么是物业管理？
《物业管理条例》第2条规定“是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维
修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
3、小区的安全和业主车辆被盗、被损坏由谁负责？
答：根据情况而定。《物业管理条例》第47条对物业管理企业的安全防范服务职责做了明确规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。因此，从新的条例可以明确，物业管理企
业对物业小区的安全只是协助责任，而非取代派出所的完全的治安责任；除非物业管理企业的人员有过错而侵害了业主的合法权益，才应由物业管理企业负责。
关于车辆，如果业主或物业使用人只交纳了基本的物业服务费，并没有交纳专项停车费，而且物业服务企业在案件发生时已采取了各种治安措施。那么，这种情
况下物业服务企业对业主或物业使用人的车辆被盗、损坏是不承担民事赔偿责任的。因为物业服务的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，物业服务
企业只是协助公安机关进行管理的。要物业服务企业对业主或物业使用人的财产负完全的保管、保险责任是不公平的也是不合法的。但是物业服务企业可以在案
件发生时积极协助公安机关破案。
4、业主未入住是否可以不交物业服务费？
答：要交。《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用”。物业管理服务费是维持物业正常使用以及物业管理区
域内的治安、卫生等良好状态所需要支付的费用，如果物业服务费用不能及时到位，就使得物业得不到应有的保养和维修，就会造成物业服务质量的下降。因此
，业主有按照物业管理合同的约定全额交纳物业服务费的义务(时间应从通知接房时起算)。
5、物业服务费包括哪些内容？
答：物业服务费的构成包括物业成本、法定税费和物业管理企业的利润。《物业服务收费办法》规定，物业服务成本一般包括以下内容：
1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3物业管理区域清洁卫生费用；
4物业管理区域绿化费用；
5物业管理区域秩序维护费用；
6办公费用；
7物业管理企业固定资产折旧费用；
8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9经业主同意的其他费用。因此，物业服务费不包括车辆停放费，生活垃圾运输费。业主应根据物业管理企业的有关规定，需对个人的车辆统一管理，就应交纳车
辆停放车位服务费；还要按乐市价费（2003）232号文件规定交纳生活垃圾处理费。
6、业主家中被盗，物管负不负责？
答：根据合同约定确定。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作”。可能看出，《物业管理条例》作为我国
第一部物管行政法规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定，如果业主与物
业公司签订的《物业管理合同》中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生案件，物业公司就负责任。实际上，目前大多数物业公司没有在
合同中对此进行约定。只约定了维护公共秩序，如安全监控、巡视、门岗执勤等。因此,没有约定业主、使用人的人身和财产的保管责任。业主的家庭财产由自己
负责，物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了约定的内容,如监控、巡视、执勤等义务,没有失职行为，那么小区发生失窃事件，物业公司也无需承担民
事责任。
7、业主入住装修是否要接受小区物管的监管？
答：应该要。《物业管理条例》第53条规定：“业主需要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知
业主。”因此，物业管理公司对于业主的装修进行监管是物业管理公司的一项法定义务。
8、业主购买商品房是否交纳专项维修资金？
答：要交，《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按国家有关规定交纳专项
维修资金。专项维修资金属业主所在，专项用于物业保质期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。
