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虹宇客服 http://www.homyu.com/uandy27/ 物业管理协会常识 http://www.homyu.com/uandy27/12594-184909.aspx 虹宇客服 2008-4-21 14:08:40 184909 http://www.homyu.com/uandy27/12594-184909.aspx 　　 “物业管理协会”是企业协会，还是政府部门
　　
　　我国在从计划经济向市场经济转化过程中，对政府机构进行了大力改革，对企业也从微观干预转变为宏观指导，政企分家，国家各大工业部进行分流，政府职能纳入政府其他部委，企业职能纳入改组后成立的总公司或协会。建设部是国家体制改革后保留的政府部门，现在由建设部房地产业司司长担任物业管理公司组织的企业协会会长，不能不让人担心是在走政企不分的回头路。我认为这样做存在着潜在的危险：
　　
　　 1．业主或物业管理委员会与物业管理公司的矛盾本来是经济利益上的冲突，如果政府参与到物业管理企业协会之中，将会把这种矛盾演变成业主和政府之间的矛盾，把业主对企业行为的不满引导到对政府的不满。
　　
　　 2．在业主或物业管理委员会与物业管理公司发生冲突时，身兼建设部房地产业司司长和物业管理协会会长二职的人，是作为政府的公务员去进行公平的裁决，还是作为企业协会的代表维护物业管理公司的利益？3．政府参与到企业组织当中，不利于物业管理公司工作人员转变观念，反而会使他们误认为自己仍是政府的“房管所”，是物业的当然“领导”。
　　
　　 “物业管理委托合同”由谁来写
　　
　　物业管理公司要想取得物业的管理权，必须由物业的主人代表——物业管理委员会委托，也就是说：物业管理委员会是委托人，物业管理公司是被委托人。因此，“物业管理委托合同”顾名思义应由物业管理委员会来写，物业管理公司虽然可以提出修改委托条件或者拒绝接受合同，但绝不意味物业管理公司可以要求物业管理委员会接受他们写的自己委托自己的合同。建设部曾出台过一个“物业管理委托合同范本”，作为政府宏观指导无可厚非，但是物业管理公司的“协会”一成立，就要制订统一的物业管理合同，显然是把自己摆错了位置。
　　
　　是“规范”还是“垄断”？
　　
　　物业管理公司作为商品社会的产物，就应接受商品经济的法则，在市场竞争中求生存。目前，我国很多物业管理公司都是房地产商派生出的畸形儿，如果不尽快进行自身完善，必将在激烈竞争中被由专业人士组成的专业化公司所淘汰。“物业管理协会”一成立就提出要“干涉物业管理企业有损行业利益的承诺”，我认为这种做法同彩电行业曾提出的“最低限价”完全是异曲同工。任何企业对消费者的承诺，都不会不考虑自身的利益，如果一个物业管理公司在自身能够生存的基础上，为了竞争对业主做出其他公司无法做出的承诺或开出更低的管理收费，我们有什么必要去干涉呢？如果一个物业管理公司的承诺超出了自身的承受能力，无需任何人干涉，就会自生自灭。
　　
　　目前，我们如果把物业管理工作比做一个天平，那么物业管理委员会和物业管理公司就是天平两边的砝码，政府有关部门要是把自己作为砝码放到天平的一边，必将会使天平失去平衡。为了社会的稳定，为了社会的长治久安，我呼吁政府在听取物业管理企业呼声的同时，一定不要忽略业主和业主代表——物业管理委员会的呼声。

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经营范围：物业管理(持资质证经营),项目投资策划,室内装饰及设计,园林绿化及设计,环保技术开发。批发贸易（国家专营专控商品除外）。
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]]> 新世纪的物业管理什么样？ http://www.homyu.com/uandy27/12594-184907.aspx 虹宇客服 2008-4-21 14:07:41 184907 http://www.homyu.com/uandy27/12594-184907.aspx 　　自1981年3月深圳市成立第一家物业管理公司以来，迄今已有 15000多家物业管理企业，近200万从业大军。1984年以来，全国投入使用的近5000个5万平方米的住宅小区已普遍实行了物业管理的新体制。物业管理日益成为现代化城市管理和房地产经营管理极其重要的组成部分。而且物业管理的发展既有机遇又有挑战。
　　
　　 21世纪的物管是绿色的、智能化的物业管理
　　
　　生态环境保护将在二十一世纪受到普遍的关注和高度重视。在满足住房基本需求的同时，人们更加追求和谐、优美、舒适的居住环境，更加渴望回归自然。各种绿色生态技术和环保建材将在本世纪大量运用，为灰色的城市带来盎然生机。绿色的建筑为物业管理提出新的课题，比如，绿色屋顶会不会产生裂缝？各种新型环保材料如何进行维修养护？等等。可以想见，绿色的物业管理将在二十一世纪大行其道。
　　
　　面对绿色的智能化的物业管理趋势，我们必须及早进行技术创新和意识创新，从人才、技术等各方面做好准备。二十一世纪物业管理市场竞争的焦点在对高水平高素质专业人才的争夺上。市场竞争中，谁拥有了高水平的物业管理人才，谁就掌握了市场的主动权。必须多种形式多种渠道地加快培养物业管理人才笔者认为，可以借鉴国外实行多年的物业管理师的考核办法以及其他服务行业如酒店业对其高级从业人员的评定方法，解决目前我国物业管理人才考核中存在的片面、僵化、拘泥于形式等问题，培养一批打开物业管理胜利之门的金钥匙。同时应加强从业人员的资格审查和岗位培训，改变目前业内人员来源混杂、录用草率、素质偏低等现状。
　　
　　政府职能部门＋物业管理行业协会＋各业主委员会的三重监督约束体系
　　
　　首先，组建专职部门负责物业管理的行业监管，严格物业管理企业的资质审核。对包括ISO9000认证体系在内的任何资质认定，政府及发证部门的作用不应仅仅体现在发证阶段，应进行定期抽、复查，有不合格者，降级或撤消资质。其次，按专业化协作和经济合理原则，打破部门、地区界限，加快组建物业管理行业协会，充分发挥行业自律的作用，对本行业企业进行管理监督、第三，目前我国业主委员会的建设大大滞后于项目的开发建设。许多业主尚不懂得怎样合理适度地行使自己的权利，所以，政府部门、项目开发商、物业管理企业都有义务帮助业主正确理解权利与义务的内容，帮助成立业主委员会。尤其是物业管理企业不应躲避甚至拒绝业主委员会的监督。三重机构之间互相制约，互相配合，才能真正帮助物业管理企业走上规范化发展之路。
　　
　　顾问式管理将会日渐火爆北京回龙观文化居住区在全国范围内进行的物业管理招标就掀起了北京地区物业管理市场上顾问式管理的一次高潮。利用多年经营与管理的专业知识和实践经验，向发展商提供物业项目全案或单项的顾问咨询、阶段性的顾问服务等也是物业管理企业进入和占领市场的需要。如戴德梁行这样的国际知名的物业管理与咨询公司的加入，更加促使国内企业学习国外先进的顾问式管理经验。笔者认为，随着业主权利意识的提高和顾问式管理的发展，鉴于我国居民收入水平偏低的实情，可大胆引入台湾地区已普遍采用的业主自营式物业管理模式，这样既可主动迎合市场需求，又可充分调动业主和物业管理企业的积极性。
　　
　　物管企业走名牌战略之路
　　
　　我国目前虽然已经有了一些如万科、长城这样的国内知名的物业管理公司，但为数甚少且尚不具备国际市场号召力。正所谓“皇帝的女儿不愁嫁”，新世纪里，面对国外资深企业的咄咄逼势，我们必须以市场为引导，加快现有物业管理企业的重组改造，重质守诺，以人为本，倾心打造一批有市场号召力的名牌企业。一方面利用品牌效应为企业提高企业占有率；另一方面又要运用法律手段努力保护品牌。
　　
　　作为二十一世纪现代化城市建设的朝阳产业，物业管理涉及到千家万户，与人民生活息息相关。要实现该行业的可持续发展，必须尊重我国国情，借鉴国内外先进经验，大胆进行观念创新、体制创新和管理创新，循序渐进地建立公正公平的竞争机制。笔者相信，二十一世纪物业管理在中国方兴未艾，把握时机，我们一定能够创造国民经济增长的新亮点。

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]]> 购买住房时应注意哪些物业问题 http://www.homyu.com/uandy27/12594-184905.aspx 虹宇客服 2008-4-21 14:06:40 184905 http://www.homyu.com/uandy27/12594-184905.aspx 　　 1、看物业公司提供服务的内容及标准
　　
　　一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？
　　
　　 2、明确房屋使用维修管理的具体制度
　　
　　房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。
　　
　　 3、明确物业收费标准怎么定
　　
　　在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。
　　
　　 4、不要轻信开发商的口头承诺
　　
　　购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益。

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]]> 物业管理的概念 http://www.homyu.com/uandy27/12594-183305.aspx 虹宇客服 2008-4-17 14:44:53 183305 http://www.homyu.com/uandy27/12594-183305.aspx 　　物业管理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。
　　关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。
　　另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。
　　现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。
　　综上所述，物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
　　定义：《:物业管理条例》（2003年5月28日国务院第九次常委会议通过并由温家宝总理签署颁布实施）中所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　进行物业管理的相关企业必须具备其主管部门审批的资质等级证书并经工商部门注册登记，新注册的物业管理企业一年内须取得相关资质证书。
　　物业管理的这一定义，有着丰富的内涵：
　　（1）物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
　　（2）物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。
　　（3）物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
　　 (4)这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
　　 (5)物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。
　　 (6)物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
　　 (7)优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
　　 (8)就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。

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]]> 物业管理对业主应承担的义务 http://www.homyu.com/uandy27/12594-183303.aspx 虹宇客服 2008-4-17 14:43:55 183303 http://www.homyu.com/uandy27/12594-183303.aspx 　　１．全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。
　　
　　２．接受物业管理委员会和居民的监督。
　　
　　３．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。
　　
　　４．接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。
　　
　　５．发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
　　
　　有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。
　　
　　业主、物业管理公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？
　　
　　业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３％的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
　　
　　物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
　　
　　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反条例，市房地产局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　
　　业主大会的职责和职权是什么？
　　
　　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　
　　（１）选举、罢免业主委员会委员；
　　
　　（２）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　
　　（３）听取和审议物业管理服务工作报告；
　　
　　（４）决定物业管理的其他重大事项。
　　
　　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责；
　　
　　（１）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
　　
　　（２）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
　　
　　（３）设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
　　
　　（４）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　
　　（５）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　
　　（６）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
　　
　　（７）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

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]]> 物业管理应履行哪些义务和责任？ http://www.homyu.com/uandy27/12594-183302.aspx 虹宇客服 2008-4-17 14:42:26 183302 http://www.homyu.com/uandy27/12594-183302.aspx 　　物业管理企业受管委会及房产消费者的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。
　　
　　物业管理公司应承担的义务包括：
　　
　　１．全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。
　　
　　２．接受物业管理委员会和居民的监督。
　　
　　３．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。
　　
　　４．接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。
　　
　　５．发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
　　
　　有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。

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]]> “分质供水”离厦门有多远？ http://www.homyu.com/uandy27/12594-166652.aspx 虹宇客服 2008-3-22 16:22:15 166652 http://www.homyu.com/uandy27/12594-166652.aspx “分质供水”离厦门有多远？

    今天是第16个“世界水日”，联合国确定今年“世界水日”的宣传主题是“涉水卫生”。饮用水的安全与人们的身体健康息息相关，从世界范围来看，把饮用水和普通自来水、灌溉用水等区分开来，进行分质供水，已经成为一种趋势，它不仅能够确保饮用水卫生，也有利于水资源的优化配置。那么，“分质供水”离厦门有多远呢？

    在现阶段，厦门的分质供水主要分为可以直接饮用的直饮水、普通自来水，以及可用于绿化灌溉的中水。2004年，厦门水务集团开始逐步探索分质供水这一新思路，随着技术和设备的不断成熟，迄今为止，全市已经完成7个分质供水重点项目，为部分学校、单位和住宅小区引入了直饮水。

    厦门一中新校园在2005年安装了直饮水系统，现在学校里有60多个这样的直饮水槽，学生拧开水龙头，就能直接取水饮用。学校物业管理单位负责人说，原本他们每天都要烧大量开水，再分装到各个楼道的开水桶中，还要定期给水桶清洗水垢。安装直饮水系统后，学生饮水方便了，水质的安全也更有保证。

    海谊物业厦门一中管理处主任魏聪水质上我们大家是很放心因为他会定期检测水质从管理方面上来讲也节约了一定的人力成本

    水务集团相关负责人介绍说，把饮水和用水分开供应，是目前国内各大中城市提升饮水质量最现实的途径。经过多种物理性过滤设备的处理，直饮水的水质卫生条件明显优于自来水和桶装水。虽然现在厦门对直饮水入户没有硬性的规定，但已经有越来越多追求高品质生活的人士接受并使用直饮水。

    中水回用也是分质供水的重要部分。去年物价局核定，我市中水的价格为每吨1.2元，远低于自来水的价格，但据统计，目前我市的中水利用率仍然仅有10%左右。

    厦门水务分质供水有限公司总经理汪英健石渭头中水处理站每天的生产能力能够达到2.4万吨但是目前使用的范围只有环岛路沿线的绿化带每天的使用量只有500-600吨左右相对整个中水处理站的生产能力来说只占了相当小的一部分如果石渭头污水厂二期扩建后每天的污水处理量能够再增加10万吨这10万吨如果全部能够用于再回收再利用对厦门建设节水型城市有很重大的意义

    记者陈宁，通讯员郑怡婷报道。
]]> 媒体、物管瓜分广告收益 http://www.homyu.com/uandy27/12594-166648.aspx 虹宇客服 2008-3-22 16:19:27 166648 http://www.homyu.com/uandy27/12594-166648.aspx 媒体、物管瓜分广告收益
　来源：南方网
　　每天上班在等候和搭乘电梯时，大家都有一种印象，就是我们已经被形形色色的电视广告所包围。近年来，在全国各大城市的写字楼的电梯间、等候区等公共建筑物空间内出现了大量的液晶电视广告。广告收益该归谁呢？据调查，某些媒体公司凭借其垄断优势，完全没有征得业主或业主委员会同意，与商业楼宇、住宅楼物业管理公司暗箱操作，瓜分了广告收益，致使广大写字楼和住宅楼宇的不动产业主蒙受物业收益损失。而我们知道，传统的平面广告空间的使用权，如汽车车身广告、广告牌、灯箱广告都需要花钱向相应的所有者购买，有些甚至是要竞价得来的。

　　近日民建广东省委向今年广东省两会提交提案，指出应当明确楼宇广告依托于建筑物，而此部分属于业主的建筑物区分所有权的共有部分，此部分产生的收益当然是建筑物区分所有权中共有权的法定孳息，广告物业收益所有权如同会所、车库的归属权一样，理应属于业主共有。物业管理公司在与业主协商的基础上才有权向业主要求收取合理的管理费用。　

　　此外，民建广东省委会向政府提出以下解决的办法：通过宣传教育，提高广大业主自身的维权意识，严格规范分众媒等媒体传公司的商业行为，广告所获得的物业收入必须公开透明，对于在2007年10月1日《物权法》尚未正式实施前，实际已经存在的楼宇广告，业主或业主委员会可与物业管理公司和分众媒体协商解决纠纷，并重新明晰其细则。（编辑：彭莹）

]]> “有家归不得”保利林海山庄业主投诉物业管理混乱 http://www.homyu.com/uandy27/12594-166646.aspx 虹宇客服 2008-3-22 16:18:57 166646 http://www.homyu.com/uandy27/12594-166646.aspx “有家归不得”保利林海山庄业主投诉物业管理混乱
　3月16日上午，在保利林海山庄物业管理处的外部，通往高处住所的路口被几个锁住的路栓封住，几部小轿车堵在了路口。部分小区业主正在与保安交涉，还引来警方协调。

　　保安不让业主们把车开到上面去，而要他们把车从一条路开到停车场，但业主们不依。因为一来这里的停车场还没规划好，基本无管理；二来停车场离部分住宅区较远，对业主而言极不方便，特别是住在高处的业主，如果把车放到停车场，就意味着要爬10分钟以上的一大段上坡路才能到家。

　　据业主们反映，保利林海的物业管理混乱，特别是在停车方面。一开始的时候业主还能把车开到自家楼下的路边停放，后来物业管理公司称为了方便管理，就把通往高处住宅区的路口封住了，给出承诺将有电梯和电瓶车方便住户。但一段时间过去了，路是封住了，承诺却不见兑现。住户的不方便逐渐凸显，陆续有业主因为这个问题和管理人员起冲突。双方积聚的矛盾终于在今日（16日）爆发。

　　再次被保安拦于路口的几户业主，为了表达出他们的不满，把车子停在了路口不肯开走，誓言要物业管理公司给出说法。业主们聚在一起，纷纷数落起保利的物业管理不到位，给他们带来了极大的不便。

　　住在十栋的梁先生说，“我们花钱是买服务，不是买罪受！100多万的房子，每月高额的管理费，却换来这样的服务——回家的路被封住了，有家归不得。”

　　“自从把车停到停车场，回家都极不方便。遇到特殊情况，如买了东西或下雨等就更麻烦了。有一次邻居家的小孩生病，还要抱着跑一大段路去停车场。这样规划实在不合理，难怪我们要抱怨啊！”

　　另一位也是姓粱的业主称，前天夜里保安勉强同意他把车开上去。但在通过那个作了特殊处理的路口时，却被固定在地上的路障划破了车胎。现在车还停在路边，走不了。他说，这样的物业管理太不像话了，哪能这样封路！

　　一位女业主则称停车场无规划无管理。有一天早上她要开车上班，结果发现车子被其他人的车挡住开不出来。找了半天也找不到管理人员，硬是被困半个小时，上班迟到。“不解决问题，我们都住不下去了。”她说。

　　而保利广州物业管理公司给出的说法是：封路是暂时的，将尽快规划好小区的停车问题。

　　但是对于这样的答复，业主们很不满意。他们认为自己交物业管理费是希望得到服务，而不是受管制。物业管理公司所做的决定处理根本没顾及业主的需要，强烈要求物业管理公司对业主们作出合理解释，还称将联合起来与物业管理公司谈判。

（编辑：冯怡驹）

]]> 小区物管费蠢蠢欲涨：汇景新城涨7成 http://www.homyu.com/uandy27/12594-164397.aspx 虹宇客服 2008-3-17 19:36:36 164397 http://www.homyu.com/uandy27/12594-164397.aspx 新闻来源：南方都市报
专家称成熟楼盘升价可能性大
汇景新城也涨......... 点击查看全部内容]]> 什么是保洁？（下） http://www.homyu.com/uandy27/13469-164396.aspx 虹宇客服 2008-3-17 19:35:32 164396 http://www.homyu.com/uandy27/13469-164396.aspx 什么是宝洁？

3．石材美容养护业务

天然石材以其天生丽质的风采及杰出的装饰效果，为许多高档建筑物大量采用。然而由于石材本身不同程度含铁钙等矿物质及毛细孔，环境中大量尘埃、废气、酸雨、冰冻以及其他污染物质的破坏，开采、加工、运输、安装、粘接工艺不当，使用过程中保养不善等诸多原因，极易出现白华、锈斑、水渍、色素污染、油污斑及蜡层、裂纹与冻损、粉化、褪色等等种种病变。此外，在日常使用中，各种食用油、机油等有机物和铁锈、墨水、咖啡、茶水等也会对石材造成侵蚀，以致影响石材的天然色泽和美观。污迹斑斑的石材将对城市景观和室内环境造成视觉污染，同时也会缩短石材的使用寿命。

为防患于未然，延长石材生命周期，永葆石材青春亮丽，使石材装饰效果持久亮洁，石材美容养护业应运而生，主要服务内容包括石材打蜡抛光、石材晶硬处理、石材翻新、石材多功能养护、石材除锈除胶等等。

石材美容养护市场潜力十分巨大。上海一年的装饰石材用量达到2200万平方米，但石材养护的费用投入，却只有欧洲国家平均水平的十分之一。据上海石材养护行业协会统计，2003年上海的石材养护工程费用总投入约为8000万元人民币，而如果按照欧洲水平计算，上海石材养护的年投入应当在八亿元人民币左右，全国的市场潜力更是十分巨大。

4．专项服务

主要包括地板打蜡抛光技术、家具打蜡保养技术、不锈钢清洗保养技术、玻璃清洗技术、组合吊灯清洗技术、地毯清洗护理技术、皮沙发清洗、翻新技术、空调清洗技术、饮水机清洗技术、电脑清洗技术、油烟机及油烟道清洗技术等等。专项服务主要依附在开荒或日常保洁服务中进行，也可独立进行。市场潜力巨大。

【我国保洁行业的发展状况】

我国保洁行业起步较晚，从行业发展的现状和必然趋势来看，可划分为三个阶段：

第一阶段是以传统保洁方式为主，家政、散兵游勇式的保洁队伍在大、中城市异常活跃，保洁水平低，服务领域狭窄。

第二阶段即现阶段，是传统保洁方式与理论专业保洁模式并存的时期。由于世界清洗行业精良的保洁设备、优质的保洁药剂纷纷进入中国市场，理论专业的清洗技术经过实践更具有实战性、专业性，传统保洁方式将逐渐退出市场。

第三阶段是保洁行业发展的鼎盛时期，民族清洗工业的崛起和著名保洁设备用品的长足发展，人们普遍认同了专业保洁的理念，专业保洁时代即将到来。

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]]> 什么是保洁？（上） http://www.homyu.com/uandy27/13469-164395.aspx 虹宇客服 2008-3-17 19:34:48 164395 http://www.homyu.com/uandy27/13469-164395.aspx 保洁
保洁是现代意义上的清洁工作,它既包含一般清洁卫生工作的内容,又区别于一般的清洁卫生工作。通常保洁是由经过专门培训的专业技术人员,使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁剂,按照科学的管理方法和严格的清洁保养程序、技术规范,对物业的各种材质进行针对性的清洗和护理,以求保持其应有的表面光泽.........点击查看全部内容]]> 物业的经营管理与物业的管理经营 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161359.aspx 虹宇客服 2008-3-10 18:34:30 161359 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161359.aspx 一般来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督关于执行企业大政方针，达到设定目标的一系列工作。
　　经营管理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与管理是两个不同的概念。其主要区别是：其一，经营着重于经济活动的总体和长远规划，管理着重于支配现在的经济活动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。
　　物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的管理，因而构成经营性的管理。这里包括作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性管理，也包括作为乙方的建筑单位和企业的经营性管理。
　　物业的管理是围绕以物业养护维修、保值增值为核心的计划、组织、指挥等经济活动。但是，以管理工作为主的物业公司，也需要管理性的决策，因而构成了管理性的经营。比如，物业管理的经营就需要筹措资金，而每一家物业管理公司更少不了总体经营性的规划。从这个角度上说，管理性的企业经营的含义，一是指其组织管理的过程中也需要决策，二是指其管理内容中有经营性的业务。比如，物业管理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些都不改变物业管理和管理单位的性质。因此，以 “物业经营”概念来代替“物业管理”是不可取的。
　　物业管理与企业管理
　　近年来，物业管理要企业化，已经引起了政府有关部门的重视和行业有识之士的认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理公司按照现代企业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为具有独立法人地位的经济实体。但是，应注意物业管理与工业企业管理的区别：其一，产业性质不同。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不同。物业管理不生产实物形态产品，即它的管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务始终是与环境处在交流中，是开放型的。工业企业管理却不同，它是以产品生产为终端，是一种封闭型的管理。其三，管理模式不同。物业管理是委托型、契约化的服务，工业企业管理是生产型、技术化的监控。

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]]> 物业管理的起源及其原因 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161358.aspx 虹宇客服 2008-3-10 18:33:07 161358 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161358.aspx 　　物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪 60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
　　物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有管理的、无序的房屋经营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是：
　　第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
　　第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市常这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。
　　第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目的服务。
　　第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。

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]]> 物业管理的特点 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161357.aspx 虹宇客服 2008-3-10 18:32:12 161357 http://www.homyu.com/uandy27/12594-161357.aspx
　　　物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。
　　物业管理的社会化
　　物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将所有关于房屋和居住( 工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。

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