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物业“医保”谈——共有部位/设施的维修责任

浏览次数: 日期:2016-09-28
    住惯了“格子铺”(商品房)的小伙伴都知道,路遇小区污水管爆炸了,下水道堵了,第一时间找物业。物业的身影熟识、亲切,对于小区中共用的部位、设施,似乎具有先天的责任。其实不然,共用部位的维修责任人,另有他人,共用部位的维修保障,别有天地。
玄机可从此处寻得
    《物业管理条例》第五十四条第一款:“住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。”
    《住宅专项维修资金管理办法》第十八条:“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。”
——可见谈到共用部位的维修,它有一个堪称形影不离的朋友“专项维修资金”,专门用于住宅共用部位、共用设施设备维修的专用款项,有如小区共用部位、共用设施的“医保”。——专项维修资金并非一揽子措施,共用部位、共用设施的维修以保修期为分水岭,责任归属于不同“主儿”。
 
    请听分解:
    由此可知,在保修期内,共用部位的维修责任在建设单位,也就是我们常说的开发商。
    保险期满,发生共有部位损毁的,可以动用“医保”。只是,怎么动?由谁来动?
    问 与答 :
    小区的路灯有个把灯泡不亮了,能不能动用?我家与隔壁邻居家共用的墙面有大块石灰层掉落,能不能动用?
物业的共用部位、共用设施都有一定的使用寿命,超过使用寿命就可能造成各种问题,例如电梯连续运行十多年后,主要配件的磨损会相当严重,为保障安全运行,就需要大修或更新。专项维修资金设立,主要目的是用于小区共有部位、共用设施如电梯、水箱等的大修,确保共有部位、设施发生损毁时有充足、必要的费用,是维护小区良好环境、设备正常使用的重要环节。小区的路灯个把灯泡不亮了,下水道轻微堵住了,一般来说,主要由物业公司来进行日常养护,这些情况尚不足以撬动维修资金。
    你家与隔壁邻居家共用的墙,从建筑结构上看,不单属于你家,也不单属于邻居家,但是从维修、养护及使用上看,墙面是具有专属性的,可区分的。如果你家与隔壁家的共用之墙结构性开裂了,涉及建筑物安全问题,那么可能可以构成动用维修资金的前提。如果仅仅是掉石灰块,那么就由业主对自己区分建筑物范围内的石灰掉落承担维修责任了。住宅专项维修资金的使用程序,在业主委员会成立前后有所不同。
 
    相应规定见《住宅专项维修资金管理办法》第二十二、第二十三条。
程序设置产生的问题
    情景一:大华小区电梯由于年久失修,处于停运状态。小区中多为老太太、老阿公,每天爬上爬下,多有怨气。欲商量更新电梯。但是,会议召集通知发出几次,也未能叫到二分之一的业主前来参会。
    情景二:丽水小区污水管使用三十多年,已经锈迹斑斑,管上皮薄处已经出现渗水,臭味刺鼻。不少业主要求进行彻底维修,但是物业公司与相关业主互相推诿,以致问题久久未能解决。
    评析:专项维修资金的使用程序显得较为复杂。涉及到物业服务公司、业主委员会、业主、相关部门、银行等多个主体,程序一环扣一环,较为严格。程序的复杂,给专项资金的使用造成了较多障碍,如关于“使用建议”应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的规定,在实践中产生较大问题,或者出现难以召集到大多数业主的情况,或者难以形成多数意见。而多个主体的介入,也使程序拉长,使问题难以得到及时有效的解决。从实践角度看,欲发挥专项维修资金的设定作用,简化程序是必要的。
    未归集住宅装修维修资金的老旧小区要大修咋办?
    情景一:金兴小区曾经是房改房,至今已有四十多年历史,下水道陈旧多病,每逢雨涝,便积水漫地,两三天才能排净,给小区居民造成极大不便。老太太们曾多次商量根治问题,但均因费用较大而商量无果。
    情景二:东风新村小区老旧残破,常发生外墙开缝、大块掉皮等现象,每须维修,居委会大妈挨家挨户上门收取费用。
 
    看与思
    上述两个情景,让我们看到了无“医保”的住宅小区共有部位保养的艰难。老旧小区早过保修期,而诸如水管渗漏造成不便、墙体脱落危及安全等问题却频繁发生。主动承担发起责任的主要是居委会,而居委会财力和能力都有限,代为垫付费用和收取费用的难度都相当大,代收资金的资格也为人质疑。
相关部门建议,小区居民可以成立业主委员会,由业主委员会代收、代管居民所交资金,并根据实际需要支付费用。社区建议,社区尽力做好协调工作,引导业主积极筹集资金。律师说,共用部位的维修费用应由全体业主均摊,小区居民可选举业主委员会对资金进行管理,也可以自己组织收取资金由专人管理。
    上述说法对于解决老旧小区的共有部位的维修问题,确实可以解燃眉之急,但终为权宜之计。为此,广州市国土房管着手起草了广州市物业专项维修资金管理条例,拟规定老房子也要建立由业主共同交付的专项维修资金,并明确老旧小区维修资金的归集和使用方式。条例实施后,也许,遗留的问题将会迎刃而解。
 
文章来源于“广州仲裁委员会”(gzac_gziac)微信平台。

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